-엄정숙 변호사(법도종합법률사무소 대표변호사)
-계약파기는 물론 손해배상청구 가능-권리금 거래 시 권리금계약서 작성해야
"장사가 잘된다는 기존 세입자 말만 믿고 상가 계약을 맺었습니다. 문제는 높은 권리금을 주고 들어왔는데도 석달째 장사가 안 된다는 겁니다. 알고 보니 기존 세입자가 매출을 허위로 기록한 것이었습니다. 저는 권리금 계약을 취소하고 권리금반환소송을 제기할 수 있나요?"
위 사례처럼 매출 뻥튀기 사기로 낭패를 보는 신규 세입자들이 적지 않다.
신규세입자의 잘못된 장사 방식으로 장사가 되지 않았다면 기존 세입자에게는 책임이 없다. 다만 계약 당시 신규 세입자를 현혹한 기존 매출 자료가 허위라면 상황은 간단치 않다.
한가지 알아둬야 할 사항은 세입자들이 흔히 알고 있는 권리금반환청구소송은 상가 임대차보호법(상임법)에 규정된 권리금회수기회가 방해받았을 때 제기하는 소송이다.
기존 세입자의 허위 매출 정보로 피해를 본 신규 세입자의 권리금 반환 요구는 민법상 권리금 계약취소 소송에 해당 된다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다.
즉, 허위 매출로 인한 권리금 거래는 상임법이 규정한 권리금보호는 아니며, 의사표시에서 착오로 인한 계약파기 및 기만행위로 인한 불법행위에 해당한다는 말이다.
권리금 계약 취소소송은 명확한 근거가 필요하다. 계약 당시 기존 세입자가 제시했던 매출이 허위라는 사실을 증명해야 한다는 말이다.
만약 권리금 거래 당시 매출 정보와 관련된 문서나 통화녹취, 카톡, 문자메시지, 이메일 등 근거 자료가 남아있다면 소송증거로 활용할 수 있다. 모든 근거 자료가 갖춰지게 되면 기존 세입자를 상대로 의사결정 착오로 인한 권리금 계약취소를 주장할 수 있다.
사기 및 기만행위는 불법행위이기 때문에 권리금 반환은 물론 손해배상까지 청구할 수 있다.
한편 세입자 간 권리금 거래에 건물주가 참여하지 않았다면 임대차 계약은 취소가 어려울 수 있다. 따라서 기존 세입자에게 속은 신규 세입자는 계약이 끝날 때까지 보증금은 묶여 있는 상태에서 매월 임대료가 발생한다는 문제가 생긴다.
기존 세입자를 상대로 한 손해배상청구에서 계약기간 동안 남은 임대료를 근거로 손해배상액을 산정해 볼 수 있다. 권리금 외 발생한 인테리어 비용이 있다면 추가로 청구해 볼 수 있다.
만약 권리금 계약에서 신규 세입자가 기존 세입자의 매출 뻥튀기 피해를 당하지 않으려면 어떻게 대처해야 할까.
권리금 계약에서 당사자 간 구두 상으로 이뤄진 계약에 따라 권리 양도가 완료되었다면 권리금 반환은 어려울 수 있다.
따라서 권리금 거래 시에는 반드시 권리금계약서를 작성해야 문제가 발생해도 손쉽게 대처할 수 있다. 권리금 계약서에는 기존 세입자의 영업조건과 영업이익 등을 상세히 기재하고 그 근거를 구체적으로 제시하도록 해야 한다.
결론적으로 급하게 계약을 체결하기보다 본인이 직접 손님이 어느 정도로 드나드는지 눈으로 매출 현황을 체크해 보는 게 현명하다.
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