[함영진의 부동산 읽기] '6·21 임대차 시장 안정 방안'과 주택시장

"가능한 정책은 대부분 동원해 준비한 것은 긍정적…꾸준한 모니터링 필요" 
함영진 직방 빅데이터랩장

워라벨타임스 승인 2022.06.21 10:56 | 최종 수정 2022.07.14 16:58 의견 0
함영진 직방 빅데이터랩장

[워라벨타임스] 정부가 21일 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대방안을 담은 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다.

내용을 보면 임차인 부담 경감 방안으로 마련된 상생 임대인 지원은 조정대상지역의 상생임대인(직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인)에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제를 2024년 12월 31일까지 2년 연장된다. 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제도 함께 시행한다. 소득세법 시행령 개정(2022.7)을 통해 2021년 12월 20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는 분부터 적용된다.

오는 8월 1일부터 1년간 임대차 갱신계약 만료 임차인을 위해 버팀목 전세대출의 보증금(2억~3억원→2.5억~4.5억원)과 대출한도(0.8억~1.2억원→1.2~1.8억원)도 확대될 예정이다.

또 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 총급여 7000만원 이하 12%, 5500만원 이하 15%로 월세 세액공제율도 높일 예정이다. 더불어 전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제를 확대해 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 400만원 한도로 40% 소득공제를 실시할 계획이다.

이외에도 법인·개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화(법인세 추가과세 배제요건 완화, 양도세 장기보유특별공제 특례 연장, 종부세 합산배제 혜택 확대)하고 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자의 양도세·법인세 특례를 연장(조세특례제한법 개정(2022 하반기)과 법인세법 시행령을 개정(2022.7))해 적극적 건설임대 착공을 유도할 예정이다.

7월 주택 임대차 계약갱신 종료로 인한 전국적인 임대차 시장 불안 우려는 제한적일 것이라는게 중론인 것 같다.

임대료 이중가격 문제와 가을 이사철이 겹치기는 하지만 올해 아파트 입주물량(26만574호)이 지난해(23만1938호)보다 많고, 대구와 인천·부산 등지는 평년보다 공급이 많은 상황이다. 다만, 서울 등 지역 내 신축아파트나 입주량(2021년 4만5703호→2022년 1만8631호)이 부족하고 공급보다 수요가 많은 지역에서는 갱신계약 종료 후 임대료가 오르는 국지성은 배제할 수 없다.

윤석열 정부가 상생 임대인 지원, 버팀목 전세대출 확대, 월세세액공제 및 전세대출 상환액 소득공제 확대, 건설등록임대 활성화와 임대 매물 유통량을 늘리기 위한 대출규제 및 분상제 주택의 실거주 의무규제를 완화한 것도 이 때문으로 보인다.

여소야대 속 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적으로 보인다. 특히, 빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다고 본다.

신축 및 임대차 매물 유통량을 늘리기 위한 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간 적용 완화와 주택담보대출 취급 시 1주택자 처분기한 2년 확대, 무주택자 전입요건 폐지 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 도움이 될 것 으로 전망된다.

다만, 상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되는 만큼, 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기는 쉽지 않아 보인다.

따라서 다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요가 있을 것이다. 특히 장기 임대주택 공급을 위해 법인세, 양도세, 종부세 등을 완화해 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 확대를 단행한 것은 긍정적이나 최근 원자재가격 급등과 건설 및 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급의지를 북돋을 수 있을지 지켜볼 필요가 있다.

아울러 시중 유동자금이 풍부하고 오는 7월 임대차 계약 종료를 앞두고 아파트 입주량이 많지 않아 수급이 불안한 지역이나 교통망 확충 예정지 등은 주담대 여신 시 처분 및 전입조건 완화(폐지) 조치로 국지적 불안 요인이 발생할 가능성도 남아 있다.

여기에 전세가율이 높지만 아파트 보다 낮은 가격으로 관심을 받고 있는 신축 다세대·연립은 서울 등 정비사업 규제완화 가능성(공공정비사업, 안전진단 완화, 모아주택 및 모아타운 개발, 재초완 완화 검토 등)을 틈타 갭투자 하는 움직임도 나올 수 있다.

또 주담대 대출 시 실거주 요건이 폐지되며 연립·다세대 주택의 '깡통전세'의 리스크(위험)가 세입자로 전이되는 국지성도 열려 있는 만큼, 제도 완화 이후 지속적인 모니터링이 필요해 보인다.

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