[함영진의 부동산 읽기] 대구 등 17곳 규제 풀렸지만 집값 불안 재발 가능성 낮아

함영진 직방 빅데이터랩장

워라벨타임스 승인 2022.06.30 16:42 | 최종 수정 2022.07.14 16:56 의견 0
함영진 직방 빅데이터랩장

[워라벨타임스] 정부가 최근 미분양 증가세가 뚜렷한 대구, 대전, 창원, 경산 등 지방 17개 지역에 대해 규제지역을 해제했다. 또 대부도, 풍도, 제부도 등 수도권 섬 지역인 화성·안산 일부 동(洞)에 대해서도 규제지역을 해제했다.

지방권 투기과열지구 6개 시군구(대구 수성구, 대전 동구‧중구‧서구‧유성구, 경남 창원 의창구)와 지방 11개 시군구(대구 동구‧서구‧남구‧북구‧중구‧달서구‧달성군, 경북 경산시, 전남 여수시‧순천시‧광양시)의 조정대상지역이 오는 7월 5일 해제되는 것이다.

집값 하락과 상승이 혼조세를 보이는 현재 주택시장 상황과 향후 경기위축에 따른 집값 변동성을 고려한 지방위주의 제한적인 규제지역 해제로 볼 수 있다.

주택가격 상승률과 청약경쟁률, 분양권 전매량, 아파트 입주량 등 관련 수치가 과거와 달리 안정된 모습을 보이거나 향후 침체 우려가 있는 일부 지자체에서 규제지역 해제를 적극 요청한 부분이 반영 된 것으로 보인다.

7월 5일부터 이들 지역은 세금·대출·분양·정비사업 등 주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워진다.

투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역별 규제내용에 차이는 있으나 규제지역에서 해제된 지역들은 거래세(다주택자 취득세 중과, 2022.5.10~2023.5.9 이내 양도 시 중과 배제) 및 소득세(단기보유 양도세 중과(1~2년 미만: 60~70%), 다주택자 양도세 중과·장기보유특별공제 배제 등), 보유세(2주택이상 보유자 종부세 추가과세, 세부담상한 상향), 정비사업 지위양도 제한 등 관련 규제 완화 효과로 세부담이 한층 경감되고 매물유통도 자유로워질 것으로 예상된다.

또 전매제한과 재당첨제한, 가계대출(2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 금지, LTV, DTI, DSR 규제 등) 등 묶였던 규제가 풀리며 청약과 주택구입 여신부담도 줄어들 것으로 예상된다.

아울러 전반적으로 주택시장 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 다주택자들이 집을 팔 출구와 퇴로도 마련될 수 있을 것으로 기대된다.

다만, 매수자의 입장에서 보면 규제지역 해제로 매입 의지가 그렇게 나아지기는 힘들 것으로 보인다.

조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중되 있는데다, 가격 상승이 정체된 상황 속에 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하면 선뜻 주택 구입에 나서기 어려운 상황이기 때문이다. 최근 이들 지역은 입주물량 증가에 따른 공급부담으로 단기간에 거래가 늘기에는 다소 부담스런 상황이다.

아울러 대출 이자부담과 주택시장의 거래활력 저하로 비규제·저평가지역을 찾아다니는 외지인 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않은 상황이다.

여기에 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임이 많지 않을 것으로 예상되고 있어 규제지역 해제로 인한 집값 재 불안 확률은 낮아 보인다.

그리고 이참에 복잡한 규제지역에 대한 병합과 규제 강도에 대한 명확한 시그널 재정립 필요해 보인다.

현재 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토지거래허가구역, 고분양가관리지역, 미분양관리지역 등 종류가 다양하다.

세금·대출·청약·정비사업 등 규제지역끼리 중복·중첩되는 규제내용이 많아 상위규제와 하위규제의 개념도 모모한 것이 사실이다.

가격이 조정되는 곳과 오르는 지역이 동시에 나타나고 있는 만큼 보다 명확한 규제지역 지정 기준과 단계별 규제 내용 및 규제 수위(1~4단계) 제시 등 명확한 시그널을 시장에 제공할 필요가 있을 것이다.

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