함영진 직방 빅데이터랩장
[워라벨타임스] 지난해(2021년) 7월 연 0.5%였던 기준금리는 8월과 11월, 올해 1월과 4월, 5월, 7월 등 6번의 금리인상을 거쳐 2.25%로 1년 만에 1.75%p(포인트) 급등했다. 특히, 7월 13일의 한국은행이 단행한 0.5%p 인상은 사상 최초의 ‘빅스텝’이다.
비슷한 시기 주택담보대출금리(신규)는 작년 7월 2.81%에서 올해 5월 3.9%로, 상호저축은행 주택담보대출금리는 4.91%에서 5.02%로 각각 1.09%p, 0.11%p 올랐고, 이번(7.13) 금통위의 기준금리 인상으로 주담대 금리추이는 추가 상향될 전망이다.
지난달(6월) 미국이 치솟는 물가를 잡기 위해 28년 만에 정책금리(기준금리)를 0.75%p나 한꺼번에 올렸듯이, 한은의 기준금리 인상 속도도 예상보다 빨라지고 있다. 국내 6월 소비자물가 상승률이 전년동월 대비 6%를 기록함에 따라 가파른 물가를 잡기 위한 기준금리 인상 기조는 당분간 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
몇 개월 내 미국 정책금리(기준금리)가 우리나라보다 높아지는 금리 역전 현실화가 나타나면 투자 자금 유출, 원화 가치 하락 등이 물가 상승을 더 부추길 우려가 있기 때문에 국내 기준금리도 상방요인이 높다.
연말까지 국내 기준금리가 2.50%에 이를 것이라는 전망이 나오고 있는 것도 설득력이 높아 보인다. 실제로 2008년 12월과 2009년 1월 국내 기준금리는 각각 3%와 2.5%를 기록했었다. 당시 주택담보대출금리(신규)는 각각 6.81%와 5.63%까지 치솟은 경험이 있다.
같은 시기 가계대출 금리별 비중은 5~8%미만 대출자가 74.9%(’09.1)~84.8%(‘08.12)나 되었다. 올해 5월 기준 관련 수치는 3~4%미만 대출자가 55.7%, 4~5%미만 23.7%, 5~8%미만 6.9% 수준이다.
향후 5~8% 미만의 가계대출 금리를 지불하는 차주 비중이 전체 중 50%를 넘기게 된다면 가계 경제나 부동산 시장도 상당한 압박감을 느낄 수밖에 없을 것이다.
최근 주택시장은 거래·가격·분양(청약) 등 다양한 지표가 위축·둔화하고 있다. 올들어 5월까지 주택 거래량은 46만4832건으로 전년 동기(74만7468건)의 62%에 머물고 있다. ‘영끌’ 세대의 대표 주자였던 20~30대 주택 매입 비율도 5월 현재 25.03%로 지난해 동기 27.19%보다 2.16%p 떨어졌다.
또 한국부동산원의 전국주택가격동향조사(7월 7일 기준)에 따르면 올해 전국 아파트값으 변동률은 –0.14%로 지난해 같은 시기( 6.93%)와 극명한 대조를 보이고 있다.
아파트 청약열기를 대변하는 1순위 청약경쟁률은 6월말 기준 11.1대 1을 기록하며 전년 동기 (18.2대 1)보다 주춤하다. 같은 시기 서울도 124.7대 1에서 29.6대 1로 4분의 1 토막이 났다.
집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 어려울 수밖에 없다. 짙어지는 관망 분위기와 이에 다른 저조한 주택거래를 감안하면 당분간 집값 약세장 흐름은 불가피해 보이는 상황이다.
주택 임대차 시장의 보증부월세를 포함한 월세화도 지속될 전망이다. 금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세이율 보다 높은 경우가 발생하고 있다.
올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 나타낸 상황을 감안하면 전세대출 이자보다 월세이율이 더 낮은 경우가 발생한다. 임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인이 있는 것이다.
특히 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립·다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명할 전망이다.
수익형부동산 투자도 신중할 필요가 있다. 주택시장 침체가 수익형부동산시장으로 전이될 수 있기 때문이다. 도심의 1~2인 가구 증가 등 가구 분화 현상과 월세화 현상은 임대수익에 분명 상방요인이다. 그러나 가파른 금리 인상 속 대출이자가 높아지고 있어 여신을 통해 무리한 투자를 한다면 자본이득과 임대(투자) 수익률 모두 저조할 수밖에 없다고 본다.