함영진 직방 빅데이터랩장

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[워라벨타임스]2022년 세제개편안이 발표됐다. 개편안 내용을 보면 보유세는 조정대상지역 다주택자에게 중과됐던 주택분 종합부동산세(종부세) 세율을 일반세율로 낮췄다. 빠른 월세화에 대비해 월세 세액공제율 상향과, 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제 한도를 높여 세입자의 부담을 낮출 예정이다. 경기위축과 코로나 19로 타격받은 소상공인을 위해 착한 임대인 세액공제 적용기한은 내년까지 연장하는 것 등이다.

△규제 완화 종합부동산세, 2018년으로 정책 회귀=우선 부동산세제 정상화 차원에서 주택분 종부세 부담이 내년부터 크게 낮아질 전망이다. 제도 변화의 주 골간은 주택분 종부세 중과세율을 폐지하고, 세부담 상한을 하향하며, 기본공제금액을 높이는 등 사실상 조정대상지역의 다주택자 세율 중과 이전인 2018년 수준으로 과세정책을 회귀시켰다. 다주택자에게 보유세 부담을 더 많이 지우는 제도의 기본 틀은 유지하되 다주택자의 종부세 부담은 한결 낮추는 개편안을 마련했다.

세부안은 다음과 같다. 현재 조정대상지역 2주택이상자의 종부세율은 1.2~6%이지만 내년부터 0.5~2.7%로 변경해 주택 수 차등 과세를 가액기준 과세로 전환한다. 3~6%인 법인의 주택분 종부세율도 2.7%로 인하했다.

세부담의 급증을 방지할 목적의 주택분 종부세 세부담 상한은 현행 150~300%에서 주택수 상관없이 150%로 고정된다. 다만 법인은 상한 없는 현재 규제가 지속될 예정이다.

실수요자인 1주택자의 세부담을 낮추고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위해 주택분 종부세의 기본공제금액을 11억원에서 12억원으로 상향(일반은 6억원에서 9억원으로 상향)한다. 2022년 한시로 1세대 1주택자는 종부세 기본공제금액(11억원)에 3억원 추가 공제를 실시한다.

이외에도 올해부터 1세대 1주택 고령자·장기보유자(만 60세 이상 또는 주택 5년이상 보유 등)의 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 납부유예하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 종부세 특례를 실시한다.

주택 수 차등 과세에서 가액기준 과세로 종부세 과세기준을 전환하며 앞으론 규제지역 여부나 주택 수의 정량적 개수보다 주택가액의 합이 보유세를 결정짓는 기준이 될 전망이다.

다주택자 전반의 종부세 부담이 낮아지겠지만 특히 가액이 낮은 주택을 여럿 보유한 다주택자는 종부세 부담이 크게 하향될 전망이다. 다주택자 종부세율 중과 폐지로 간접적이지만 사실상 조정대상지역의 규제완화 효과도 기대할 수 있게 됐다.

금리 인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적이다.

다만, 이미 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다. 특히 조정대상지역내 다주택자라면 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다.

향후 공급과잉 우려지역이나 기대차익이 낮은 곳, 전세가격이 떨어져 추가 자본을 투입해야할 경우, 또는 대출이자 부담이 상당한 경우 등은 보유의 실익이 낮으니 매각을 고민할 수 있겠다. 그러나 수도권의 교통망 확충지역, 신축주택 부족지역, 자족 등 업무지구 인접 주택은 이번 종부세 경감으로 매각보다 보유로 돌아설 확률이 높아 보인다.

△월세화 대응과 민간 임대 공급확대를 위한 세부담 경감책은=주택 임대인과 임차인을 위한 세부담 완화책도 개편안에 여럿 포함됐다. 우선 임대인은 월세 등 주택임대소득이 과세되는 고가주택의 기준을 기준시가 9억원 초과에서 12억원 초과로 상향했다. 올해 종료되는 소형주택 임대사업자(연 5% 이내 임대료 규제되는 등록임대사업자로서 전용면적 85㎡, 6억원 이하 임대소득)의 임대소득 세액감면(20%~75%)을 2025년말까지 완화한다.

매매 정체로 자본이득의 기대가 낮아진 임대인에게 세금 인센티브를 지원해 임차인에 대한 세부담 전가를 줄이고 민간 장기 임대주택의 공급을 활성화하려는 목적으로 분석된다.

임차인의 직접적 주거비 경감책은 월세 세액공제율 상향과 주택임차 차입 원리금 상환액 소득공제 한도 상향이다. 총급여 7000만원(종소액 6000만원)이하 무주택근로자 등은 750만원 공제한도 내에서 월세액의 12% 또는 15%(현행 10% 또는 12%)를 세액공제 받게 된다. 무주택 근로자가 차입한 주택임차 자금은 400만원 공제한도 내(현재 300만원 한도)에서 40% 소득공제율을 받을 예정이다.

7~8월 전세대란 우려는 현저히 줄어들었지만 주택 임대차 거래의 절반이상을 차지하는 빠른 월세화와 월세액 인상에 시달리는 세입자나, 금리 급등으로 전세대출 이자부담이 커진 임차인의 주거비를 다소나마 낮추겠다는 노력으로 해석된다.

△청약통장 소득공제 및 착한 임대인 세액공제 적용기한 연장=총 급여액 7000만원 이하인 무주택 세대 근로소득자에게 연 240만원 납입한도로 납입액의 40%를 종합소득금액에서 공제하는 주택청약종합저축 소득공제는 올해 말에서 2025년 말로 3년 연장된다.

과거보다 주택시장의 활력이 떨어지며 1순위 청약경쟁률 저하와 미분양 증가 우려가 증가한 것은 사실이나 분양시장을 통한 내 집 마련과 소득공제 효과 등을 고려할 때 사회초년생의 청약통장 가입수요는 당분간 지속될 전망이다.

물가 상승과 경기위축 우려로 소상공인의 어려움이 쉽게 나아지지 못하고 있는 점을 감안해 착한 임대인 세액공제 적용기한을 연장한다.

상가임대료 인하 임대사업자(상가임대차법 상 부동산 임대사업자)의 임대료 인하액 세액공제(임대료 인하액의 50~70%)를 올해 말에서 내년 말까지 연장한다. 사회적 거리두기가 해제돼 유동인구는 늘었으나 물가인상 등 사업비 부담이 커졌다. 오미크론 하위변위로 코로나19 감염도 다시 증가세를 보이고 있어 한시적으로나마 임대료 부담을 낮춰 줄 착한 임대인을 늘릴 목적으로 분석된다.

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