보유 중이던 집 팔고 공공임대 임차권 넘겨받아 전입신고
공공임대 입주일보다 매매주택 소유권 이전 등기 시점 늦어
분양 전환 소유권 이전등기 놓고 싸움…1·2심은 A씨 손 들어
대법원 "임차권 양수시 등기부상 주택 소유…양도계약 무효"
[워라벨타임스] 공공임대주택 임차권을 넘겨받을 당시 무주택 세대원이 아니었다면 임차권을 넘겨받을 수 없다는 대법원 판단이 나왔다.
16일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 A씨가 임대사업을 하는 B사를 상대로 낸 소유권이전 등기 청구 소송 상고심에서 A씨가 무주택 세대구성원 요건을 충족해 우선 분양전환 대상자 자격을 취득했다고 판단한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다.
사연은 이렇다. 2016년 5월 30일 보유 주택을 판 A씨는 C씨로부터 B사의 공공임대주택 임차권을 넘겨받고 두달 후인 7월 15일 임대주택에 입주해 전입신고를 마쳤다. A씨가 판 주택 소유권 이전등기는 7월 25일 완료됐다.
문제는 분양 전환 신청에서 불거졌다. A씨는 B사로부터 부적격 통보를 받았는데, 임차권을 넘겨받을 당시 기존 주택 등기가 A씨 명의라 '무주택 세대 구성원으로 5년간 임대주택에 거주해야 한다'는 조건을 충족하지 못했다는 이유에서다.
이에 불복한 A씨는 소송을 냈다. 1심은 A씨가 주택 입주일 기준으로 ‘실질적 무주택자’에 해당하고 분양전환 당시까지 무주택자로 거주했으므로 구 임대주택법상 우선 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 A씨 손을 들어줬다.
2심의 판단도 같았다. 다만 우선 분양전환 대상자 요건 부분만 달리 봤다. ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인’이 아닌 ‘임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’으로 판단한 것이다.로 분양 전환 대상자 자격이 있다고 봤다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 임차권 양도 당시 건물등기부상 A씨는 무주택자로 볼 수 없으니, 공공임대주택 임차권을 넘겨받을 자격이 없다고 판시했다.
애초 임대차 계약이 무효인 만큼, A씨는 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다는 것이다.
특별한 사정이 없는 한 임대주택법이 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다는 것이 대법원의 판단이다.
대법원은 "법령을 위반한 임차권 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다"며 "이를 위반한 임차권 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다"고 판시했다.