2022년 4분기 아파트 하락거래 비율 역대 최고 수준
[워라벨타임스] 아파트 거래절벽 속에 하락거래 비율이 역대 최고 수준을 보이고 있다.
21일 직방에 따르면 4분기 현재 전국 아파트의 직전 대비 5% 이상 하락거래의 비율은 37.7%, 서울은 51.6%로 집계되고 있다.
서울의 경우 대폭 하락거래가 전체 거래의 과반을 넘어선 것은 실거래 신고제도가 도입된 이후 처음이며, 오차범위 ±1%를 제외한 하락거래는 총 거래량의 3분의 2에 달한다.
전국과 서울 모두 5% 이상 대폭 하락거래의 과거 최고치는 금융위기의 여파가 있었던 2008년 4분기였는데, 2022년 4분기 현재 과거 최고치보다도 4~5%포인트(p)가량 높은 역대 최고 수준을 기록하고 있다.
직방은 2006년 1분기부터 2022년 4분기 현재 국토교통부 아파트 실거래(계약일 기준 거래량)를 분석한 것이다. 각 거래건별로 동일 아파트 단지·면적 직전 최근 거래가격과의 차이를 비교했다. 아파트가 11억원에 거래됐을 때, 동일한 단지 동일 면적의 직전 매매 실거래 가격이 10억원이였다면, 직후의 11억원 거래는 '10% 상승 거래'로 집계했다. 직전 동일면적 거래가격 대비 5% 이상 상승할 경우 '대폭 상승', 1~5% 상승할 경우 '소폭 상승', ±1% 이내일 경우 '보합', 1~5% 하락할 경우 '소폭 하락', 5% 이상 하락할 경우 '대폭 하락'으로 분류했다.
반면, 상승거래는 크게 줄어 서울의 경우 직전 대비 5% 이상 상승거래의 비율이 4분기 현재 12.4%로 역대 최저치를 기록하고 있다. 다만, 단지 내 동일 면적이라도 리모델링 여부, 층과 향에 따라 가격 편차가 있을 수 있고 이 부분이 통제되지 않았음을 고려할 때 실제 시장에서 동일 조건 아파트의 상승거래는 찾아보기가 어려운 수준이라는게 직방의 분석이다.
하락거래 비율이 급증한 2022년 3~4분기에 대해 상승 및 하락거래 비율을 시도별로 보면 수도권과 세종시·광역시 지역에서는 ±1% 오차범위를 넘어선 하락거래가 50% 이상을 차지하고 있다. 반면, 경기를 제외한 8개 도지역에서는 상승거래와 하락거래가 상대적으로 비슷한 수준을 보였다. 특히 수도권과 대전·세종·대구에서 하락거래 비율이 높았다.
직방은 "수도권과 대전·세종은 최근 '2030' 세대의 매수세가 강했던 지역이고 청년층은 주택 매수 시 상대적으로 자기자산보다 대출의 비중이 높다는 점을 고려하면 최근 급격한 금리인상의 영향이 컸을 것으로 추정된다"고 진단했다.
또 대구의 경우 청년층의 매수세는 상대적으로 강하지 않았으나 수요 대비 과도한 아파트 공급으로 미분양 단지가 속출하는 등 침체 분위기가 완연한 지역이라는 점으로 인해 나타난 현상으로 직방은 해석했다.
이와 같이 2022년 하반기에 들어서며 전국적인 아파트 거래절벽 속에서 소위 “급매가 아니면 매매되지 않는” 하락거래 위주의 시장이 형성되었으며 이러한 경향은 4분기 현재도 심화되고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 "과거 하락거래 비율이 최고치를 기록했던 2008년 말에는 급격한 기준금리 인하를 통해 단기적인 충격을 일부 해소할 수 있었지만 지금은 높은 물가, 미국 기준금리와의 역전 등으로 오히려 지속적인 금리 인상이 전망되고 있는 상황"이라고 진단했다.
이어 "고가 아파트에 대한 대출 규제를 푸는 등 경착륙을 막기 위한 정부의 완화책에도 불구하고, 매도자와 매수자 모두 높은 주택 금융비용을 지불해야 하는 상황이 이어진다면 하락거래 위주의 현 시장 상황은 한동안 지속될 것으로 보인다"고 예상했다.