직방, 실거래가 토대로 분석…서울 아파트값 1년 전보다 16.6%↓
전국적으로 17.2% 떨어진 가운데 인천(-21.5%)이 낙폭 가장 커
[워라벨타임스] 서울 노원구 중계동 주공4단지. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 84.79㎡(이하 전용면적) 한 아파트가 지난 1월 7억5000만원(10층)에 거래됐다. 1년 전인 지난해 1월에 거래된 10억200만원(12층)과 비교하면 25%나 떨어진 것이다.
지난 2월 8억원에 주인이 바뀐 노원구 하계동 학여울청구 아파트. 이 아파트 84.77㎡(17층) 역시 1년 전만 하더라도 10억원(16층)에 거래됐던 곳이다.
집값이 폭등하던 지난 2021년 영혼까지 끌어모은다는 이른바, 영끌족이 집중적으로 사들였던 '노도강(노원도봉강북)' 일대 아파트값 하락폭이 서울에서 가장 큰 것으로 나타났다.
상대적으로 아파트값이 싼 지역을 중심으로 추격 매수세가 활발하면서 집값 상승세가 가팔랐던 지역에서 하락의 골도 깊어지고 있다는 분석이다.
20일 직방이 국토교통부 실거래 자료를 기반으로 자체 딥러닝 모형을 통해 아파트 매매가격지수를 산출한 결과를 보면 2월 전국 아파트 매매가격지수는 전년 동월 대비 17.2% 하락했다.
시도별로 보면 인천(-21.5%)이 낙폭이 가장 컸고, 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 서울·부산(-16.6%) 순이다.
다른 지역보다 이른 시기에 침체를 겪은 대구와 세종을 제외한 다른 지역은 대부분 지난해 7월부터 전년대비 변동률이 하락세로 돌아섰다.
서울의 경우 구별로 보면 영끌족이 몰렸던 노원(-20.4%)과 도봉(-20.0%)이 낙폭이 가장 컸고, 이어 강동(-19.1%), 구로(-18.9%), 양천(-18.9%), 금천(-18.4%) 등의 순이었다. 중심권인 3개 자치구(종로구, 중구, 용산구)는 타 지역에 비해 비교적 하락률이 낮았다.
주요 권역별 추이를 살펴보면 동남권의 경우 서초구가 타 지역과 비교해 2월 기준 전년대비 하락률도 가장 낮은 것으로 나타났다. 반면 강동구는 작년 침체기의 가격하락 속도가 동남권에서 가장 빨랐으나 올 들어서는 하락률이 줄어들고 반등이 시작되려는 추세가 포착되고 있다. 노·도·강 지역은 모두 작년 6월을 기점으로 전년 대비 하락 전환된 것으로 나타났는데, 그 중에서 강북구에 비해 과거 높은 가격 상승을 보였던 도봉구, 노원구에서 침체기의 하락추세도 더 빠른 것으로 나타났다.
수도권 전철 주요 노선별로 보면 4호선 역세권 아파트 가격의 변동률이 -19.7%로 하락세가 컸고, 3호선(-16.6%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 나타났됐다.
시계열 추이를 보면 1호선과 4호선, 신분당선 역세권 아파트들의 경우 작년 시장 호황기때 비교적 높은 가격 상승을 겪었으나 올해 침체기에 들어서면서 가파른 하락 전환을 보이고 있다. 반대로 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트들은 호황기때의 상승률과 침체기의 하락률이 모두 낮게 나타나 상대적으로 가격 변동이 적었다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "하락세가 큰 지역의 공통점은 저금리 시기에 높은 가격을 상승을 보였던 곳"이라며 "당시 고가 아파트에 대한 대출 규제로 주택 매입자금 마련이 어렵게 되자 GTX 개통 예정으로 인한 호재와 함께 중심지역으로의 통근이 가능한 지역에 수요가 몰렸다. 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되자 미국발 금리인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 해석된다"고 분석했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "가격이 비교적 저렴한 서울 외곽 및 경기·인천 지역에 대한 매수세가 강했고 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되자 미국발 금리인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 해석된다"고 말했다.
이어 "부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 단기 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 반등 조짐이 보이기 시작하고 있지만 지난 1년여 동안 아파트 거래량이 역대 최저치를 기록했음을 감안하면 긴 시간 관망 포지션으로 대기해야 했던 매수 희망자들이 거래에 참여하면서 발생한 일시적 현상일 수 있다"며 "미 연준이 추가적인 금리 인상을 시사하는 등 긴축 기조가 당분간 지속될 수 있다는 점을 고려하면, 현 시점에서 섣부르게 향후의 시장 동향을 예단하기는 어려운 상황"이라고 말했다.