함영진 직방 빅데이터랩장
[워라벨타임스] 정부가 21일 분양가 제도 운영 합리화 방안으로 '분양가상한제 개선'과 'HUG(주택도시보증공사) 고분양가심사제도 개선방안'을 내놓았다.
분양가상한제 개선 방안을 보면 우선 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영토록 했다. 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영한다는 것이다.
둘째 자재비 변동이 분양가에 보다 적기에 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가했다. 단일품목 15% 상승시 외에도, 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하는 것 등이다.
셋째 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고 방안으로, 택지비 검증위원회를 신설해 한국부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인과 한국부동산원 검증기준도 보다 구체화한다는 것이다.
HUG 고분양가심사제도 개선방안은 HUG도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도 개선을 추진하기로 했다. 우선 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'를 신규 도입하기로 했다.
그리고 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준(500m내, 준공 20년 내, 사업안정성·단지특성 유사성)을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준과 배점 공개 등도 추진할 예정이다.
이번 규제 완화는 제도 시행 이전까지 공급자가 분양을 미루는 문제를 막기 위해 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수하고 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 제도 개선을 적용키로 했다.
더불어 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 한국부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료해, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용한다는 계획이다.
◇ 분양가 제도 운영 합리화에 따른 건설·주택시장 영향은?
대내외 경제여건에 따른 자재비 현실화를 통해 공급망 차질과 자재값 상승 등을 우려했던 주택 공급자와 건설현장 부담을 다소 줄였다는 점은 긍정적이다.
특히, 관련법 개정 및 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 개선책을 적용키로 하면서 규제 완화를 기다리며 분양을 미루는 공급 공백을 최소화 한 것도 바람직하다.
이밖에 정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담기면서 서울 등 정비사업장에서 분양 일정이 지연되는 문제도 어느 정도 해소될 수 있을 것으로 보인다.
실제 서울의 경우 올들어 6월 20일 기준 3173호만 분양됐다. 이는 올해 공급계획 2만8566호의 11%에 그치는 것이다. 지난해부터 공급 가뭄이 계속되고 있는 것이다.
다만 이 같은 방안이 서울 등 도심 주택 '공급절벽' 문제를 일부 해결할 수 있겠지만, 도심 및 구도시 알짜 정비사업지 일반분양 아파트 분양가 상승에 따른 수분양자에게는 부담이 될 수밖에 없다.
서울의 경우 3.3㎡당 아파트 분양가는 6월 20일 기준 3829만원으로 2021년(2829만원) 대비 16.6% 올랐다. 고분양가관리지역과 일부지역의 분양가상한제 적용 속에서도 분양가 인상이 꾸준했고, 최근 원자재 가격 상승 속에 기본형 건축비 가산비 인정 확대로 공급가는 향후 더 올라갈 것이기 때문이다.
물가에 연동될 수밖에 없는 건자재 가격 상승에 기본형 건축비 상향 등이 높은 분양가로 연결된다면 서울 등 신축이 부족한 주요지역의 재고아파트는 매매가의 지지대 역할을 할 가능성이 높다.
다만, 분양가상한제 주택은 분양가가 인근지역 주택매매가격과 비교해 전매규제와 실거주 의무 규제를 적용받기 때문에 향후 분양가가 인상될 경우 주변시세와 차이가 줄면서 전매규제와 실거주 의무 규제는 다소 낮아질 수 있을 것이다.
이와 함께 서울 주요지역 정비사업지는 향후 일반 분양가 상향으로 9억원 이상(분양가) 중도금 집단대출 불가 규제 등을 완화하라는 실수요자의 여신완화 요구도 커질 수 있을 것이다.
공공 택지지구와 도심 민간 정비사업지 간 분양가 간극이 더 벌어지는 상황도 예상된다.
청약가점이 높거나 청약저축·주택청약종합저축 불입액이 높은 무주택자는 사전청약 등 2~3기 수도권 공공택지 청약을 고민하고, 상대적으로 분양대금 마련에 자신감이 큰 청약대기자는 도심 민간 알짜 정비사업지 청약으로 이원화되는 현상도 나올 것으로 예상된다.
다만, 분양가 인상 가능성과 경기 둔화, 주택거래량 감소, 매매가 약세 등이 겹치며 청약 1순위 경쟁률은 전년 보다 다소 낮아질 가능성이 높다.
아울러 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록, 주요 자재 항목이 현실화되고 조정 요건이 추가되며 이미 정비사업 시공 계약을 마친 시공사(건설사)까지 정비사업 조합(시행사)에 건설비 또는 발주비 증액요구를 할 가능성이 있는데, 이러한 갈등이 완전히 봉합·진화될지 조금 더 지켜볼 필요가 있어 보인다.
또 이번 대책에 건축비외 토지 및 택지조성과 관련된 가산비(차수벽, 지장물, 방음벽, 흙막이, 지하공사, 특수공법 등) 규제완화 조정이 없어 이에 대한 건설사(공급자)의 요구가 추가로 발생할 가능성도 있다. 더불어 글로벌 공급망 재편과 원자재 가격 상승으로 인한 물가상승 불안요인이 당분간 지속될 수 있어 공급자(시공)의 민간부문 분양가상한제 폐지 요구는 계속 부각될 가능성이 었어 보인다.
◇ 분양 대기자 청약전략은?
똘똘한 한 채에 욕망과 민간 분양가상한제 가산비 인정 항목 확대 등으로 민간 청약시장의 양극화는 더 심화되고 인기지역의 고분양가 문제는 여전할 것으로 예측된다.
또 청약수요 감소와 분양가 부담으로 실수요 위주로 분양시장이 재편되며 전용면적 85㎡ 초과 면적다는 60~85㎡ 면적에 대한 청약선호 현상이 지속될 가능성이 높아 보인다.
이에 따라 청약 대기수요가 많은 인기지역은 분양가의 적정성과 재고주택의 급매물 가격을 비교 선별해 청약을 결정할 필요 있다. 아울러 분양가 부담이 덜하고 GTX 등 광역교통망 확충 기대가 있는 공공택지와 사전청약 사업지 역시 청약 수요자의 관심이 계속 이어질 것으로 보인다.