서울 아파트 전셋값 2년 동안 1억7900만원 올라
'월세화' 빨라지면서 월세값도 최근 가파른 상승세
집주인-세입자 갈등도 법 시행 이후 3.7배나 증가
[워라벨타임스] 임차인 보호 명목으로 시행된 '임대차법'이 31일 시행 2년을 맞았다. 무주택자 주거안정과 임차인 보호라는 좋은 취지에도 불구하고 오히려 무주주택 서민들의 주거비 부담만 늘리고 말았다는 지적이다. 급등한 전셋값을 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 내몰리는가 하면 시장 논리를 외면한 채 도입된 계약갱신청구권제도 유명무실해지면서 임차인을 보호하지 못하는 사례도 속출하고 있다. 임대차법 2년의 주택시장을 되돌아 본다. [편집자주]
KB부동산 월간 아파트 가격동향을 보면 7월 서울 아파트 전셋값은 평균 6억7788만원이다. 임대차법 시행 직전인 2020년 7월(4억9922만원)보다 1억7866만원(35.8%) 올랐다.
2018년 7월(4억5046만원)부터 2020년 7월(4억9922만원)까지 서울 전셋값이 4876만원(10.8%) 오른 것과 비교하면 엄청난 상승률이다.
2년 전 계약을 갱신한 세입자가 비슷한 수준의 전셋집을 구하려면 1억8000만원 정도의 돈을 더 마련해야 하는 상황으로 서민들이 감당하기 힘든 수준의 폭등이다.
서울에서도 중저가 주택이 많이 몰려있는 강북권 평균 전셋값은 같은 기간 4억180만원에서 5억6059만원으로 1억5879만원(39.5%) 급등했다.
금리 인상에다 종합부동산세·재산세 등 세 부담까지 더해지만 집주인들이 계약갱신청구권제 도입으로 전셋값을 제대로 올리지 못하게 되자 4년(2+2) 치 인상분을 한꺼번에 반영해 신규 계약을 체결하는 현상이 벌어지면서 나타난 영향으로 분석된다.
한 예로 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 3단지 전용 114.588㎡는 전세 보증금이 6억5000만원에서 11억5000만 원으로 76.9%, 양천구 목동 목동신시가지3단지 95.03㎡도 5억7500만원에서 9억7500만 원으로 69.6% 뛰었다.
노원구 공릉동 현대성우아파트 84.96㎡는 2억원에서 4억 원으로 무려 두 배로 올랐고, 성북구 길음동 길음뉴타운5단지 84.96㎡는 4억8000만 원에서 6억8000만원으로 41.7% 올랐다.
임대차3법은 임차인을 보호하기 위해 만든 법으로 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난 2020년 7월 31일부터, 임대차신고제는 작년 6월부터 시행됐다.
세입자의 계약갱신청구권을 1회 보장하고 재계약 때는 5%를 넘길 수 없다. 세입자들에게 추가 2년의 주거 안정을 보장받을 수 있게 해 안정적으로 4년을 살 수 있게 하자는 게 법의 취지였지만 오히려 세입자들의 시름만 더 깊어지게 하고 있다는 비판을 면하기 어렵게 됐다.
전셋값 급등은 '월세화'를 불러왔다. 국토교통부에 따르면 전국 주택 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 상반기 누계 기준 51.6%이다. 관련 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음으로 절반을 넘어선 것이다.
지난해 같은 기간과 비교할 때는 9.6%포인트나 높아졌다. 개정된 임대차법이 시행되기 이전인 2018~2020년 상반기까지만 해도 40% 안팎으로 안정적이었던 월세 비중은 2021년 상반기 42%에서 하반기 45.1%로 높아졌고, 올 상반기 들어서는 절반을 넘어선 것이다.
월세를 찾는 세입자가 늘면서 월세가격도 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 서울 아파트 평균 월세 보증금은 2억398만원, 월세가격은 125만8000원으로 2년 전(보증금 1억2091만원, 월세 111만7000원)에 비해 각각 8307만원, 14만1000원 올랐다.
특히 올해 들어 서울 아파트 전셋값은 하락세를 보이고 있지만 월세 가격은 2월 125만2000원, 4월 125만4000원, 6월 125만8000원 등으로 여전히 상승세를 이어가고 있다.
임대차법은 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간 갈등도 키웠다. 올 상반기(1~6월) 대한법률구조공단 주택임대차 분쟁조정위원회에 접수된 임대차 계약 갱신·종료 관련 분쟁은 132건으로 임대차 2법 시행 전인 2019년(36건)과 비교해 3.7배 늘어났다. 연간 기준으로 분쟁은 2019년 43건, 2020년 122건, 2021년 307건으로 매년 증가세다.
계약갱신청구권을 행사하려는 세입자와 집을 비워 달라는 집주인 간 갈등이 늘어난 영향이다. 세입자가 집을 비우지 않을 경우에는 명도 소송으로 이어지는 등 사회적 비용도 덩달아 늘고 있다.
보증금 증액을 둘러싼 갈등도 증가하고 있다. 차임·보증금 증감 관련 분쟁은 올 상반기 30건 접수됐는데 2019년 상반기(4건) 대비 7배에 달하는 수치다. 해당 분쟁 역시 연간 기준 2019년 5건, 2020년 33건, 2021년 54건으로 증가세다.
서울 마포에서 중개업소를 운영하고 있는 A씨는 "취지가 아무리 좋더라도 현실을 반영하지 못하면 피해를 결국 가진자보다는 없는자에게 돌아갈 것"이라며 "임대차법 역시 당시 문제를 제기했던 것처럼 결국 세입자에게 돌아간 셈"이라고 지적했다.